ઓળખાણ ના લીધે કોઈ લખાણ વગર રહેવા આપેલું મકાન ખાલી ના કરે તો શું કરવું ?

પ્રતિવાદીને માત્ર થોડા સમય માટે રહેવાની પરવાનગી આપવામાં આવી હતી. પ્રતિવાદી ભાડૂત કે લાઇસન્સી ન હતો અને મિલકતમાં તેનો કબજો permissive user તરીકે હતો.

***Special U R VKIL AI UPDATE  – U R VAKIL – AI દ્વારા વિસ્તૃત સમજૂતી***

આ કેસમાં સૌથી ધ્યાન ખેંચનારી બાબત એ છે કે કાયદેસર માલિકને મિલકતનો કબજો મેળવવામાં લગભગ 16 વર્ષ લાગ્યા, જ્યારે પ્રતિવાદી પાસે પ્રથમદર્શી રીતે મિલકતમાં રહેવાનો કોઈ દસ્તાવેજી અધિકાર નહોતો.

આ ચુકાદો સિવિલ પ્રોસિજર કોડ હેઠળ બિનઆધારભૂત બચાવના કારણે કેસને લાંબો ખેંચવાની પ્રથાને રોકવા અને ટ્રાયલ કોર્ટની સક્રિય ભૂમિકા અંગે અત્યંત મહત્વપૂર્ણ માર્ગદર્શન આપે છે.

માત્ર ખોટો કે અસ્પષ્ટ બચાવ લખી દેવામાં આવે એટલે દરેક કેસમાં લાંબી ટ્રાયલ જરૂરી નથી : ગુજરાત હાઇકોર્ટ

ગુજરાત હાઇકોર્ટનો મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો : ઓળખાણ ના લીધે કોઈ લખાણ વગર રહેવા આપેલું મકાન ખાલી ના કરે તો શું કરવું ?

ગુજરાત હાઇકોર્ટના માનનીય ન્યાયમૂર્તિ શ્રી સંજીવ જે. ઠાકરે Pineshbhai Mangabhai Patel v. Hemantbhai Mangabhai Patel કેસમાં તા. 20 માર્ચ 2025ના રોજ મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો આપ્યો છે. આ કેસમાં કોર્ટે સિવિલ સુટની ઝડપી અને અસરકારક સુનાવણી માટે CPCની વિવિધ જોગવાઈઓનો સક્રિય ઉપયોગ કરવાની જરૂરિયાત પર ભાર મૂક્યો છે. ચુકાદાની Neutral Citation 2025:GUJHC:17452 છે.

મામલો શું હતો?

વાદીએ સુરતની મિલકત અંગે કબજો મેળવવા અને કાયમી મનાઈહુકમ માટે Regular Civil Suit No.419 of 2008 દાખલ કર્યો હતો. વાદી અને પ્રતિવાદી ભાઈઓ હતા. વાદીનો કેસ હતો કે તેણે તા. 14.02.2008ના રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજથી મિલકત ખરીદી હતી અને પ્રતિવાદીને માત્ર થોડા સમય માટે રહેવાની પરવાનગી આપવામાં આવી હતી. પ્રતિવાદી ભાડૂત કે લાઇસન્સી ન હતો અને મિલકતમાં તેનો કબજો permissive user તરીકે હતો.

ટ્રાયલ કોર્ટે વાદીનો દાવો મંજૂર કરીને પ્રતિવાદીને 30 દિવસમાં મિલકતનો ખાલી અને શાંતિપૂર્ણ કબજો સોંપવાનો આદેશ કર્યો હતો તથા વાદીને મિલકતનો માલિક જાહેર કર્યો હતો. પ્રથમ અપીલ કોર્ટે પણ ટ્રાયલ કોર્ટનો નિર્ણય યથાવત રાખ્યો હતો.

*કાયદાની જટિલ વાતોને સરળ શબ્દોમાં સમજવા માટે U R VAKIL AI તમારી સાથે છે*

U R VAKIL AI ભારતીય કાયદા માટે બનાવવામાં આવેલ AI પ્લેટફોર્મ છે અને વિવિધ ભારતીય ભાષાઓમાં કાનૂની માહિતી સમજવામાં મદદ કરે છે.

U R VAKIL AI App Google Play Store પર ઉપલબ્ધ છે.

પ્રતિવાદી તરફથી શું દલીલ કરવામાં આવી?

પ્રતિવાદીએ દલીલ કરી હતી કે તે ઘણા વર્ષોથી મિલકતમાં રહેતો હતો, મિલકત તેના પિતાની હતી અને તે પિતાની સંમતિથી ત્યાં રહેતો હતો. વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતા અને વાસ્તવિકતા અંગે પણ વાંધો ઉઠાવવામાં આવ્યો હતો. વધુમાં, પોતે કાયદેસર વારસદાર હોવાથી મિલકતમાં રહેવાનો અધિકાર હોવાનો દાવો કરવામાં આવ્યો હતો.

પરંતુ મહત્વની બાબત એ હતી કે પ્રતિવાદી પાસે મિલકતમાં રહેવાનો કોઈ ચાલુ અને માન્ય Rent Agreement, Lease Agreement અથવા અન્ય કોઈ દસ્તાવેજી અધિકાર દર્શાવતો દસ્તાવેજ નહોતો. હાઇકોર્ટે નોંધ્યું કે કાયદેસર માલિકને મિલકતનો કબજો મેળવવામાં લગભગ 16 વર્ષ લાગી ગયા.

હાઇકોર્ટની મહત્વપૂર્ણ ટિપ્પણી

કોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું કે અદાલતો માત્ર બે પક્ષો વચ્ચેના મુકાબલામાં અંતે કોણ જીત્યું અને કોણ હાર્યું તે જાહેર કરવા માટે નિષ્ક્રિય umpire બનીને બેસી રહેવાની નથી.

સિવિલ પ્રોસિજર કોડમાં એવી અનેક જોગવાઈઓ છે જેના સક્રિય ઉપયોગથી બિનજરૂરી ટ્રાયલ ટાળી શકાય છે અને ન્યાય વધુ ઝડપી તથા અસરકારક રીતે આપી શકાય છે. કોર્ટે કહ્યું કે અદાલતે કેસની શરૂઆતથી જ proceedingsમાં સક્રિય ભૂમિકા ભજવવી જોઈએ.

Pleadings માત્ર ઔપચારિકતા નથી

ચુકાદામાં pleadingsના મહત્વ પર વિશેષ ભાર મૂકવામાં આવ્યો છે. Order VI Rule 2 મુજબ pleadingમાં પક્ષકાર પોતાના દાવા અથવા બચાવ માટે આધારભૂત material facts સ્પષ્ટ અને સંક્ષિપ્ત રીતે જણાવવાના હોય છે.

જો પ્રતિવાદી કોઈ અધિકારના આધારે મિલકતમાં રહેવાનો દાવો કરે છે, તો તે અધિકારને સમર્થન આપતા material facts અને સંબંધિત દસ્તાવેજો રજૂ કરવા જરૂરી છે. માત્ર એટલું કહી દેવું કે “હું ઘણા વર્ષોથી કબજામાં છું” અથવા “હું ભાડૂત છું” પૂરતું નથી.

કોર્ટે વધુમાં પુનરોચ્ચાર કર્યો કે pleadings વગર કોઈ માત્ર evidence પર આધાર રાખી શકાય નહીં. એટલે કે જે હકીકતનો આધાર pleadingમાં લેવામાં આવ્યો નથી, તેના સમર્થનમાં પાછળથી evidence રજૂ કરીને ખાલી જગ્યા પૂરી કરી શકાય નહીં.

Written Statementમાં specific denial જરૂરી : ઓળખાણ ના લીધે કોઈ લખાણ વગર રહેવા આપેલું મકાન ખાલી ના કરે તો શું કરવું ?

Order VIII Rules 3, 4 અને 5 અંગે હાઇકોર્ટે ખૂબ મહત્વપૂર્ણ વાત કહી.

વાદપત્રમાં કરાયેલા દરેક મહત્વપૂર્ણ factual allegationનો પ્રતિવાદીએ specific રીતે જવાબ આપવો જરૂરી છે. સામાન્ય અથવા evasive denial પૂરતું નથી.

જો વાદી કોઈ ચોક્કસ હકીકત રજૂ કરે અને પ્રતિવાદી તેને સ્પષ્ટ રીતે નકારે નહીં, તો કાયદા મુજબ તે હકીકત admitted ગણાઈ શકે છે. ચુકાદામાં Badat & Co. v. East India Trading Co. અને ત્યારબાદ Supreme Courtના Thangam v. Navamani Ammal ચુકાદાનો પણ ઉલ્લેખ કરવામાં આવ્યો છે.

આ કેસમાં હાઇકોર્ટે નોંધ્યું કે પ્રતિવાદીએ permissive user હોવાની વાતનો યોગ્ય અને સ્પષ્ટ ઇનકાર કર્યો નહોતો અને તેના વિરુદ્ધ કોઈ ચાલુ અને માન્ય rent agreement, lease agreement અથવા અન્ય દસ્તાવેજ રજૂ કર્યો નહોતો. તેથી Written Statementમાંથી વાદીના ownership અને permissive possessionના કેસની admission થતી હતી.

Order XII Rule 6નો મહત્વપૂર્ણ ઉપયોગ

ચુકાદામાં Order XII Rule 6 CPC પર પણ ભાર મૂકવામાં આવ્યો છે.

જો pleadings અથવા અન્ય રીતે હકીકતોની સ્પષ્ટ admission થાય, તો અદાલત આખી ટ્રાયલ પૂર્ણ થવાની રાહ જોયા વિના admissionના આધારે judgment અને decree આપી શકે છે.

Supreme Courtના Uttam Singh Duggal & Co. Ltd. v. United Bank of India કેસનો ઉલ્લેખ કરતાં હાઇકોર્ટે જણાવ્યું કે Order XII Rule 6નો હેતુ પક્ષકારને જેટલી હદ સુધી admissionના આધારે રાહત મળવાપાત્ર હોય તેટલી હદ સુધી ઝડપી judgment અપાવવાનો છે.

દરેક pleading પર issue frame કરવું જરૂરી નથી

આ ચુકાદાનો કદાચ સૌથી મહત્વપૂર્ણ ભાગ Order XIV Rule 1 સાથે સંબંધિત છે.

Issues ત્યારે જ arise થાય છે જ્યારે એક પક્ષ material proposition of fact અથવા law રજૂ કરે અને બીજો પક્ષ તેનો ઇનકાર કરે.

માત્ર Written Statementમાં કોઈ plea લખવામાં આવી છે એટલા માટે તે plea પર issue frame કરવું ફરજિયાત નથી. જો plea કાયદેસર રીતે આધારહીન, અપ્રસ્તુત, ખોટી અથવા માત્ર કેસને લંબાવવા માટે કરવામાં આવેલી હોય, તો તેના આધારે issue frame કરવાની જરૂર નથી.

કોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું કે issue framing કોઈ mechanical exercise નથી. અદાલતે pleadingsને meaningful રીતે વાંચીને નક્કી કરવું જોઈએ કે વાસ્તવમાં કયો material dispute અસ્તિત્વમાં છે.

Order X Rule 2 : અદાલત પક્ષકારોની પૂછપરછ કરી શકે

Order X Rule 2 હેઠળ પ્રથમ hearing વખતે અદાલત પક્ષકારોને મૌખિક રીતે examine કરીને વિવાદનો વાસ્તવિક મુદ્દો સ્પષ્ટ કરી શકે છે.

આ જોગવાઈનો ઉપયોગ કરીને અદાલત pleadingsમાં રહેલી અસ્પષ્ટતા દૂર કરી શકે છે અને જાણી શકે છે કે ખરેખર કોઈ triable issue છે કે નહીં.

Order XV Rule 1 : પ્રથમ hearing પર જ judgment

જો પ્રથમ hearing વખતે અદાલતને જણાય કે પક્ષકારો વચ્ચે કોઈ material question of law અથવા fact પર વાસ્તવિક વિવાદ નથી, તો Order XV Rule 1 CPC હેઠળ અદાલત તરત judgment આપી શકે છે.

હાઇકોર્ટે સ્પષ્ટ શબ્દોમાં જણાવ્યું કે જો કોઈ material proposition અંગે પક્ષકારો વચ્ચે વાસ્તવિક મતભેદ જ નથી, તો કેસને લાંબી trialમાં મોકલવાની જરૂર નથી.

આ કેસમાં હાઇકોર્ટના મત મુજબ, વાદીએ માલિકી અને પ્રતિવાદી માત્ર permissive user હોવાની વાત કરી હતી, જ્યારે પ્રતિવાદીએ તેના વિરુદ્ધ કોઈ material proposition અથવા દસ્તાવેજી આધાર રજૂ કર્યો નહોતો. તેથી આ કેસમાં judgment પ્રથમ hearing પર જ આપી શકાય તેમ હતું.

Frivolous defence સામે અદાલતની સક્રિય ભૂમિકા

કોર્ટે ખાસ નોંધ્યું કે real estate litigationમાં મિલકતના વધતા ભાવને કારણે કેટલાક litigants જાણપૂર્વક litigation લાંબી ખેંચવાનો પ્રયાસ કરે છે.

આવા કેસોમાં false, frivolous અથવા legally untenable defenceના આધારે genuine dispute ધરાવતા કેસને લાંબી trialમાં ધકેલવો યોગ્ય નથી. માત્ર “due process”ના નામે એક પક્ષને વર્ષો સુધી litigationમાં રાખી શકાય નહીં.

પરંતુ તેનો અર્થ એ નથી કે દરેક defendantનો defence શરૂઆતમાં જ ફગાવી દેવો. અદાલતે બંને પક્ષોની pleadings અને documentsનું સાવધાનીપૂર્વક પરીક્ષણ કર્યા પછી જ નક્કી કરવાનું છે કે કેસમાં ખરેખર triable issue છે કે નહીં. જો defendant માત્ર gratuitous possessionમાં હોય અને તેની પાસે મિલકતમાં રહેવાનો કોઈ subsisting valid document ન હોય, તો યોગ્ય કેસમાં આ જોગવાઈઓનો ઉપયોગ કરીને પ્રથમ hearing પર જ નિર્ણય આપી શકાય છે.

16 વર્ષનો વિલંબ અને કોર્ટની ગંભીર નોંધ

આ કેસમાં સૌથી ધ્યાન ખેંચનારી બાબત એ છે કે કાયદેસર માલિકને મિલકતનો કબજો મેળવવામાં લગભગ 16 વર્ષ લાગ્યા, જ્યારે પ્રતિવાદી પાસે પ્રથમદર્શી રીતે મિલકતમાં રહેવાનો કોઈ દસ્તાવેજી અધિકાર નહોતો.

હાઇકોર્ટે આ પરિસ્થિતિને justice delivery માટે ગંભીર ચેતવણી તરીકે જોઈ અને કહ્યું કે આવી પરિસ્થિતિમાં પક્ષકારોને 16 વર્ષ સુધી trialની મુશ્કેલીમાંથી પસાર કરવાની કોઈ કાનૂની જરૂરિયાત નહોતી.

ચુકાદાનો વ્યવહારુ સાર

આ ચુકાદામાં હાઇકોર્ટે Orders VI, VIII, X, XII, XIV અને XV CPCના પરસ્પર સંબંધને સમજાવ્યો છે.

અદાલતે પ્રથમ pleadingsનું ગંભીરતાથી પરીક્ષણ કરવું.

પ્રતિવાદીએ plaintના દરેક મહત્વપૂર્ણ allegationનો specific અને non-evasive denial કરવો.

પ્રતિવાદીએ પોતાના defenceના આધારરૂપ documents Written Statement સાથે રજૂ કરવા.

Admission હોય તો Order XII Rule 6નો ઉપયોગ કરી શકાય.

જરૂર જણાય તો Order X Rule 2 હેઠળ પક્ષકારોની મૌખિક પૂછપરછ કરી શકાય.

Issues માત્ર material propositions of fact અથવા law પર જ frame થવા જોઈએ.

જો વાસ્તવિક material dispute જ ન હોય, તો Order XV Rule 1 હેઠળ પ્રથમ hearing પર judgment આપી શકાય.

આ તમામ સિદ્ધાંતોનો સાર હાઇકોર્ટે પોતાના conclusionમાં સ્પષ્ટ રીતે આપ્યો છે.

Second Appeal અંગે પણ મહત્વપૂર્ણ નિરીક્ષણ

હાઇકોર્ટે Section 100 CPC હેઠળ Second Appealની મર્યાદિત scope અંગે પણ પુનરોચ્ચાર કર્યો છે.

High Court સામાન્ય રીતે concurrent findings of factમાં હસ્તક્ષેપ કરતી નથી અને માત્ર evidenceનું ફરીથી મૂલ્યાંકન કરીને નીચલી અદાલતોના findingsને બદલી શકતી નથી. હસ્તક્ષેપ માટે substantial question of law જરૂરી છે, અને કેટલીક અસાધારણ પરિસ્થિતિઓમાં જ concurrent findingsમાં હસ્તક્ષેપ થઈ શકે છે.

અંતિમ નિર્ણય

ગુજરાત હાઇકોર્ટે જણાવ્યું કે આ Second Appealમાં કોઈ substantial question of law ઊભો થતો નથી. Trial Court અને First Appellate Courtના નિર્ણયો યોગ્ય હતા અને તેથી Second Appeal admission stage પર જ merit વિનાની હોવાથી dismissed કરવામાં આવી.

સાથે જ, ચુકાદામાં સિવિલ સુટના expeditious disposal અંગે મહત્વપૂર્ણ સિદ્ધાંતો રજૂ કરવામાં આવ્યા હોવાથી Registryને આ ચુકાદાની નકલ રાજ્યના Civil Judges વચ્ચે circulate કરવાનો નિર્દેશ આપવામાં આવ્યો.

કાયદાની દૃષ્ટિએ સૌથી મહત્વનો સંદેશ

આ ચુકાદાનો મુખ્ય સંદેશ ખૂબ સ્પષ્ટ છે: “Trial” પોતે ન્યાયનો અંતિમ હેતુ નથી; વાસ્તવિક વિવાદનું ઝડપી અને યોગ્ય નિરાકરણ ન્યાયનો હેતુ છે.

જો Written Statementમાં માત્ર દેખાવ પૂરતો અથવા sham defence હોય, કોઈ material proposition ન હોય, જરૂરી documents ન હોય અને plaintના મહત્વપૂર્ણ allegationsનો specific denial ન હોય, તો માત્ર આવી pleadingsના આધારે લાંબી trial ચલાવવી જરૂરી નથી.

સિવિલ પ્રોસિજર કોડ અદાલતને કેસની શરૂઆતથી જ વિવાદના વાસ્તવિક મુદ્દાને ઓળખવા, બિનજરૂરી issues ટાળવા અને યોગ્ય કેસમાં પ્રથમ hearing પર જ judgment આપવા માટે પૂરતી procedural શક્તિ આપે છે.

ચુકાદો: Pineshbhai Mangabhai Patel v. Hemantbhai Mangabhai Patel

ગુજરાત હાઇકોર્ટ, અમદાવાદ

R/Second Appeal No. 76 of 2025

ચુકાદાની તારીખ: 20 માર્ચ 2025

માનનીય ન્યાયમૂર્તિ: શ્રી સંજીવ જે. ઠાકર

Neutral Citation: 2025:GUJHC:17452